Bicara pajak memang sensitif, naluri alami warga manapun jika bisa tidak membayar pajak maka diusahakan tidak bayar pajak. Maka ketika muncul kok tega nian pemerintah menerapkan PPN atas membangun rumah, maka bagi saya ini bukan barang baru tuan, jadi tak kenal maka tak sayang.
Jika ditanya filosofinya apa kok bisa membangun rumah/bangunan tanpa kontraktor dikenakan PPN? Saya sendiripun masih belum tahu tetapi aturan ini sudah ada sejak 1995 hingga sekarang. Aturan klasik yang belum semua orang tahu.
Pada PPN konsumsi, semisal saat belanja snack di supermarket, pada harga beli yang Anda bayar disitu juga terdapat PPN yang dibayarkan di kasir. Contoh beli mi instan sepaket harganya 10.000, yang dibayarkan di kasir adalah 11.100 yang terdiri dari harga beli 10.000 + 1.100 (PPN 11%).
pada contoh lain PPN bisa saja tidak dikenakan saat beli, tetapi dikenakan saat jual jika terjadi pengolahan yang menambah nilai. Contoh Yu Jumiati membeli beras, telur, daging, sayur dan garam, itu semua termasuk barang sembako yang dibebaskan PPN-nya tetapi jika ditambahkan beberapa bumbu, penyedap dan keterampilan Yu Jum sangat terampil di dapur jadilah nasi gudeg Yu Jum dan dijual di tempat tunggu bandara pesawat terbang maka dikenakan PPN.
Rumus PPN KMS
Tetapi pada kasus PPN KMS (Kegiatan Membangun Sendiri) ini memang agak laen, karena material yang dibeli seperti paku, semen, pasir, kerikil, keramik dan lain sebagainya tidak untuk dijual kembali tetapi untuk diolah manjadi produk akhir yaitu bangunan dan dikenakan PPN atas biaya baik barang atau jasa tukang bangunan, dan hanya 20% dari biaya yang dikenakan PPN sehingga rumusnya menjadi sebagai berikut:
PPN KMS = Biaya Pembangunan x Tarif PPN
= 20% dari biaya x 11%
= 2,2%
Biaya pembangunan yang dikenakan PPN tidak termasuk biaya pembelian tanah ya, apalagi kalau tanahnya dari warisan atau hibah, tidak perlu diitung dalam PPN KMS.
Dasar Hukum PPN KMS
Aturan terkini yang berlaku untuk PPN KMS dimuat pada PMK 61/2022 tentang Pajak Pertambahan Nilai Atas Kegiatan Membangun Sendiri, pada pasal 2 diuraikan sebagai berikut:
- Subyek pajaknya bisa orang pribadi atau badan (pasal 2 ayat (2))
- Bisa berupa membangun bangunan baru atau perluasan bangunan lama, yang dilakukan tidak dalam kegiatan usaha (artinya developer perumahan tidak dikenakan PPN KMS ya karena usahanya ya memangun rumah) atau pekerjaan oleh orang pribadi atau badan yang hasilnya digunakan sendiri atau digunakan pihak lain. (pasal 2 ayat (3))
- Syarat bangunan yg termasuk obyek KMS adalah berupa konstruksi teknik yang ditanam atau dilekatkan secara tetap pada satu kesatuan tanah dan/atau perairan dengan kriteria
- konstruksi utamanya terdiri dari kayu, beton, pasangan batu bata atau bahan sejenis, dan/atau baja
- diperuntukkan bagi tempat tinggal atau tempat kegiatan usaha; dan
- luas bangunan yang dibangun paling sedikit 200 m2 (dua ratus meter persegi).
- Lama pembangunan bisa sekaligus atau bertahap paling lama dalam 2 tahun. Misal tahap pertama membangun 120m2 pada bulan 1-3 tahun 2024, kemudian berhenti membangun dan dilanjut lagi tahap kedua bulan 9-11 tahun 2025 seluas 100m2, maka dikenakan PPN KMS.
Yang Perlu Diperhatikan
- Selalu catat dan simpan RAB (Rencana Anggaran Biaya) karena menentukan besaran biaya sebagai dasar penghitungan PPN KMS, jika dimungkinkan nota pembelian terkait juga bisa disimpan.
- Perhatikan jangka waktu pembangunan, bisa saja pembangunan dijeda hingga tahapannya melebihi 2 tahun untuk menghindari PPN KMS tetapi ketahanan material atau bangunan dapat menurun kualitasnya
- Untuk membayar tinggal buat di ebilling, pilih “411211-PPN Dalam Negeri”, lalu pada jenis setoran, pilih “103-Kegiatan Membangun Sendiri”, kemudian, isi masa pajak, tahun pajak, nomor objek pajak (NOP), jumlah setoran PPN atas KMS, dan uraian.
- Jika ternyata obyek PPN KMS berada diluar wilayah KPP, semisal NPWPnya ada di KPP Pratama Kebon Jeruk satu tetapi villa yang dibangun ada di Kota Batu (Jawa Timur), maka perbedaan pengisian NPWP saat mau setor PPN KMS adalah pasa kolom NPWP diisi 0000000000 kemudian kode KPP tempat obyek bangunan berada yaitu 628000
- Pembuktian terbaik bagi pegangan WP adalah dengan RAB yang disertai bukti pembayaran atas pengeluaran material dan jasa.
Begitu saja ya, ikan kerapu ikan belida, waktunya turu besok harus kerja